🎉부동산거래신고등에관한법률, 이보다 쉬울 수 없다! 초보자도 완벽 마스터하는 필독

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목차

1. 부동산거래신고, 왜 해야 하나요?
   • 실거래가 신고제의 도입 배경과 목적
   • 신고 의무를 지키지 않았을 때의 불이익
2. 부동산거래신고등에관한법률의 핵심 내용
   • 신고 대상 거래의 범위
   • 신고 의무자와 신고 기한
   • 신고해야 할 구체적인 사항
3. 매우 쉬운 부동산거래 신고 방법 A to Z
   • 온라인 신고 (부동산거래관리시스템) 절차 상세 안내
   • 방문 신고 시 준비 서류와 절차
4. 자금조달계획서 및 증명자료 제출 의무
   • 언제, 누가, 무엇을 제출해야 하나요?
   • 자금조달계획서 작성 시 핵심 유의사항
5. 신고 후, 변경 및 해제 신고는 어떻게 하나요?
   • 거래 금액, 면적 등이 변경된 경우
   • 계약이 무효·취소 또는 해제된 경우

실거래가 신고제의 도입 배경과 목적

부동산거래신고등에관한법률은 투명하고 공정한 부동산 거래 질서를 확립하고, 부동산 투기를 막기 위해 마련된 법입니다. 과거에는 계약서에 적힌 금액과 실제 거래 금액이 다른 ‘다운계약’이나 ‘업계약’ 등의 불법 행위가 만연하여 시장 가격을 왜곡시키는 주요 원인이었습니다. 이에 정부는 ‘실거래가 신고제’를 도입하여, 매매 계약이 체결되면 실제 거래 가격을 포함한 주요 정보를 국가에 의무적으로 신고하도록 했습니다.

이 법의 가장 큰 목적은 실제 거래 가격을 공개함으로써 시장의 투명성을 높이고, 이를 통해 불합리한 거래 관행을 개선하며, 공평한 과세의 기반을 마련하는 것입니다. 매수인이 등기부등본을 열람할 때 신고필증에 기재된 금액을 확인하여 거래의 안전성을 확보하는 데도 중요한 역할을 합니다.

신고 의무를 지키지 않았을 때의 불이익은 매우 큽니다. 신고 기한(계약 체결일로부터 30일 이내)을 위반하거나, 거짓으로 신고하는 경우에는 거래 당사자 또는 개업공인중개사에게 최대 3,000만 원 이하의 과태료가 부과될 수 있으며, 특히 거짓 신고는 취득가액의 100분의 5 이하에 상당하는 과태료가 부과될 수 있습니다. 따라서 이 법에 따른 신고 의무는 ‘선택’이 아닌 ‘필수’입니다.

부동산거래신고등에관한법률의 핵심 내용

이 법률이 적용되는 신고 대상 거래의 범위는 다음과 같습니다.

1. 부동산(토지 또는 건축물)의 매매계약
2. 「택지개발촉진법」 등 특정 법률에 따른 부동산에 대한 공급계약 (예: 아파트 분양권, 입주권)
3. 위의 계약을 통하여 부동산을 취득할 수 있는 권리(분양권, 입주권 등)의 매매계약

쉽게 말해, 부동산을 사고파는 거의 모든 ‘매매’ 계약이 신고 대상이라고 생각하시면 됩니다. ‘전세’나 ‘월세’ 같은 임대차 계약은 주택 임대차 계약 신고제(별도 규정)의 대상이지만, 이 법률의 주된 신고 대상은 ‘매매’입니다.

신고 의무자와 신고 기한은 거래 주체에 따라 달라집니다.

• 개업공인중개사가 거래계약서를 작성·교부한 경우: 해당 개업공인중개사가 신고해야 합니다. 공동 중개라면 공동으로 신고합니다.
• 개업공인중개사를 통하지 않은 직거래의 경우: 거래 당사자(매도인과 매수인)가 공동으로 신고해야 합니다. 다만, 당사자 중 일방이 국가, 지자체 등인 경우에는 국가 등이 단독으로 신고할 수 있습니다.

신고 기한은 모든 거래에 대해 거래계약의 체결일로부터 30일 이내입니다. 계약 체결일은 계약서에 명시된 날짜를 기준으로 합니다.

신고해야 할 구체적인 사항은 다음과 같습니다.

1. 거래 당사자의 인적 사항 (성명, 주민등록번호, 주소 등)
2. 계약 체결일, 중도금 지급일 및 잔금 지급일
3. 거래 대상 부동산의 종류 및 소재지, 지목, 면적 등
4. 실제 거래 가격 (총 매매 금액)
5. 계약의 조건 또는 기한 (조건부 또는 기한부 계약인 경우)
6. 개업공인중개사의 인적 사항 및 등록에 관한 사항 (중개거래인 경우)
7. 주택의 경우 자금조달계획 및 입주계획 (특정 금액 이상 거래 시)

매우 쉬운 부동산거래 신고 방법 A to Z

부동산거래 신고는 주로 온라인 신고를 통해 간편하게 처리됩니다.

온라인 신고 (부동산거래관리시스템) 절차는 다음과 같습니다.

1. ‘부동산거래관리시스템'(https://rtms.molit.go.kr)에 접속합니다. (포털 사이트에서 ‘부동산거래관리시스템’ 검색)
2. 공인인증서(공동 인증서)를 이용해 로그인합니다. 직거래의 경우 당사자 모두 공인인증서가 필요하며, 중개거래의 경우 개업공인중개사의 공인인증서로 로그인합니다.
3. ‘부동산 거래계약 신고서’ 메뉴에서 신규 신고를 선택합니다.
4. 화면에 안내되는 절차에 따라 계약 체결일, 실제 거래 가격, 당사자 정보, 부동산 정보 등 필수 사항을 정확하게 입력합니다. 특히 ‘실제 거래 가격’은 부가가치세가 포함된 금액으로 신고해야 하는지 여부(주택은 비과세, 상가 등은 과세)를 확인해야 합니다.
5. 모든 내용을 입력한 후, 당사자 또는 개업공인중개사가 전자 서명을 완료합니다. 직거래의 경우 매도인과 매수인 양 당사자가 모두 서명해야 신고가 완료됩니다.
6. 관할 시·군·구청 담당 공무원이 신고 내용을 확인하면 ‘부동산거래계약 신고필증’이 발급됩니다. 이 필증을 출력하여 등기 신청 시 활용하면 됩니다.

방문 신고 시 준비 서류와 절차는 다음과 같습니다.

• 제출 서류: 부동산거래계약 신고서 (시·군·구청에 비치 또는 온라인 다운로드), 매매 계약서 사본 (사본 지참), 신분증
• 절차: 부동산 소재지 관할 시·군·구청의 민원지적과 등 관련 부서를 방문하여 신고서를 제출하고 담당 공무원의 확인을 받으면 신고필증을 교부받을 수 있습니다.

자금조달계획서 및 증명자료 제출 의무

일정 금액 이상의 주택 거래에 대해서는 투기 수요를 차단하고 시장 모니터링을 강화하기 위해 ‘주택 취득자금 조달 및 입주 계획서(자금조달계획서)’ 제출 의무가 부과됩니다.

제출 대상은 다음과 같이 지역과 금액에 따라 달라집니다. (2024년 10월 현재 기준, 법률 개정에 따라 변동될 수 있으므로 신고 시점의 최신 규정 확인 필수)

1. 투기과열지구 및 조정대상지역: 주택 거래 가액과 관계없이 모든 거래에 대해 자금조달계획서 제출이 의무화됩니다.
2. 비규제지역(수도권, 광역시, 세종특별자치시): 거래 가액 6억 원 이상의 주택 거래 시 자금조달계획서를 제출해야 합니다.
3. 기타 비규제지역: 거래 가액 9억 원 이상의 주택 거래 시 자금조달계획서를 제출해야 합니다.

자금조달계획서는 부동산거래 신고 시 함께 제출해야 합니다. 특히 투기과열지구 내 9억 원을 초과하는 주택 거래의 경우에는 자금조달계획서와 더불어 자금조달 증명자료 (예: 예금잔액증명서, 대출금 증명서, 증여/상속세 신고서 등)까지 제출해야 합니다.

자금조달계획서 작성 시 핵심 유의사항은 다음과 같습니다. 조달 자금의 출처(예금액, 부동산 매도액, 대출금, 증여/상속 등)와 지급 계획(입주 여부, 입주 예정 시기 등)을 사실대로 구체적으로 기재해야 합니다. 특히 증여 또는 상속받은 자금이 있다면 관련 세법을 준수했는지도 점검 대상이 될 수 있으므로, 모든 내용은 사실에 기반해야 합니다.

신고 후, 변경 및 해제 신고는 어떻게 하나요?

부동산거래 신고를 완료한 후에도 계약 내용이 변경되거나 계약 자체가 파기되는 경우가 발생할 수 있습니다. 이때는 ‘변경 신고’ 또는 ‘해제 신고’를 해야 합니다.

거래 금액, 면적 등이 변경된 경우에는 ‘변경 신고’를 해야 합니다.

• 신고 기한: 변경 계약서 작성일로부터 30일 이내에 신고해야 합니다.
• 신고 방법: 온라인 부동산거래관리시스템 또는 관할 시·군·구청에 방문하여 변경 신고서와 변경된 내용을 증명하는 서류(변경 계약서 등)를 제출합니다. 변경 신고는 계약의 주요 내용이 변경될 때 (예: 거래 금액, 면적, 중도금/잔금 지급일 등) 의무적으로 해야 합니다. 다만, 거래 금액의 변경이 아닌 단순 오타 수정 등 경미한 사항은 정정 신청으로 처리될 수 있습니다.

계약이 무효·취소 또는 해제된 경우에는 ‘해제 등 신고’를 해야 합니다.

• 신고 기한: 계약이 해제, 무효 또는 취소된 날로부터 30일 이내에 신고해야 합니다.
• 신고 의무자: 거래 당사자 또는 개업공인중개사가 공동으로 신고하는 것이 원칙입니다. 다만, 일방이 신고를 거부할 경우 단독으로 신고 사유서와 함께 증빙 서류를 제출하여 해제 신고를 할 수 있습니다.

이러한 변경 또는 해제 신고를 하지 않거나 거짓으로 신고할 경우에도 과태료 부과 대상이 되므로, 거래 상황의 변동이 발생하면 반드시 기한 내에 정확하게 신고를 완료해야 합니다. 부동산거래신고등에관한법률은 투명한 거래를 위한 최소한의 안전장치이므로, 이 내용을 숙지하고 성실하게 신고 의무를 이행하는 것이 중요합니다.