복잡한 아파트 월세 재계약, 5분 만에 끝내는 초간단 방법!
목차
- 월세 재계약, 왜 알아야 할까요?
- 재계약 통보, 언제 해야 할까요?
- 묵시적 갱신, 제대로 알고 활용하기
- 계약 갱신 청구권, 1회만 사용할 수 있다?
- 재계약 시 월세 증액 한도, 꼭 확인하세요!
- 전세에서 월세로, 월세에서 전세로 전환하는 방법
- 재계약 절차, 이렇게 하면 끝!
- 재계약 시 주의사항 및 체크리스트
- 새로운 집주인으로 바뀌었다면?
- 계약서 다시 작성할 때, 놓치지 말아야 할 것들
월세 재계약, 왜 알아야 할까요?
이사 준비는 생각만 해도 골치 아프고 비용도 만만치 않죠. 부동산 중개수수료부터 이사비, 새로운 보증금까지 계산하면 한숨만 나옵니다. 이런 고민을 덜어주는 가장 현명한 방법은 바로 현재 살고 있는 집에서 월세 재계약을 하는 것입니다. 단순히 계약서에 도장만 찍으면 되는 쉬운 일 같지만, 재계약에도 알아두어야 할 중요한 법적 권리와 절차가 있습니다. 이를 제대로 모르면 불필요한 금전적 손해를 보거나, 예상치 못한 상황에 놓일 수 있습니다. 본 포스팅에서는 복잡해 보이는 월세 재계약을 누구나 쉽게 이해하고 진행할 수 있도록, 꼭 알아야 할 핵심 정보를 담았습니다.
재계약 통보, 언제 해야 할까요?
월세 재계약의 첫걸음은 바로 계약 만기일 전에 집주인(임대인)에게 재계약 의사를 밝히는 것입니다. 주택임대차보호법에 따르면, 임차인(세입자)은 계약 만료 2개월 전까지 집주인에게 재계약 의사를 통보해야 합니다. 반대로 집주인은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 세입자에게 계약 해지 또는 재계약 의사를 통보해야 합니다. 이 기간을 놓치면 묵시적 갱신으로 간주될 수 있으니, 시기를 놓치지 않는 것이 매우 중요합니다.
묵시적 갱신, 제대로 알고 활용하기
만약 집주인과 세입자 모두 위에서 언급한 기간 내에 재계약 또는 계약 해지에 대한 아무런 의사 표시를 하지 않았다면, 기존 계약과 동일한 조건으로 자동 연장됩니다. 이를 묵시적 갱신이라고 합니다. 묵시적 갱신이 되면 임대차 기간은 2년으로 다시 연장되며, 임대료 역시 기존과 동일하게 유지됩니다. 세입자 입장에서는 갑작스럽게 이사를 가야 하는 상황을 피할 수 있어 편리하지만, 집주인 입장에서는 임대료를 올릴 수 있는 기회를 놓치게 됩니다. 묵시적 갱신 상태에서도 세입자는 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있으며, 통보 후 3개월이 지나면 효력이 발생합니다.
계약 갱신 청구권, 1회만 사용할 수 있다?
2020년 7월 31일 주택임대차보호법 개정으로 계약 갱신 청구권이라는 새로운 권리가 생겼습니다. 세입자는 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 집주인에게 “계약 갱신 청구권”을 사용하겠다고 요청할 수 있으며, 이 권리를 사용하면 기존 계약 조건으로 2년을 추가로 거주할 수 있습니다. 이때 집주인은 정당한 사유 없이 세입자의 요청을 거절할 수 없습니다. 단, 이 권리는 1회만 사용할 수 있습니다. 즉, 최초 계약 시 2년 거주 후 계약 갱신 청구권을 사용해 2년을 추가로 거주하면, 총 4년까지 거주할 수 있는 권리가 보장되는 셈입니다. 묵시적 갱신은 계약 갱신 청구권 사용으로 보지 않기 때문에, 묵시적 갱신 이후에도 세입자는 계약 갱신 청구권을 1회 사용할 수 있습니다.
재계약 시 월세 증액 한도, 꼭 확인하세요!
재계약 시 집주인이 월세나 보증금을 올리고자 할 때, 무조건 요구하는 대로 다 내야 하는 것은 아닙니다. 주택임대차보호법에 따르면, 임대료 증액은 기존 임대료의 5%를 초과할 수 없습니다. 이 5% 증액률은 보증금과 월세에 모두 적용됩니다. 만약 월세만 증액하는 경우라면, 증액되는 월세가 기존 월세의 5%를 초과할 수 없다는 의미입니다. 만약 집주인이 5%를 초과하는 금액을 요구한다면, 세입자는 이를 거부할 수 있으며, 협의가 이루어지지 않을 경우 분쟁조정위원회를 통해 조정하거나 소송을 제기할 수도 있습니다. 따라서 재계약 시 집주인이 무리한 금액을 요구한다면, 이 법적 한도를 꼭 기억하고 협상에 임해야 합니다.
전세에서 월세로, 월세에서 전세로 전환하는 방법
재계약 시 월세에서 보증금을 높이고 월세를 낮추는 보증금 증액을 원하거나, 반대로 보증금을 낮추고 월세를 높이는 전환도 가능합니다. 이때, 월세와 보증금의 전환율을 계산하는 방식이 중요합니다. 법적으로 정해진 전환율은 한국은행 기준금리(현재 3.5%)에 2%를 더한 5.5%와 10% 중 낮은 것을 적용합니다. 따라서 5.5%를 초과하여 임대료를 증액하거나, 전환하는 경우 위법에 해당됩니다. 예를 들어, 보증금 1억 원을 월세로 전환할 경우, 1억 원의 5.5%인 550만 원을 12개월로 나누면 월세는 약 45만 8천 원이 됩니다. 이 금액을 초과하는 월세를 요구한다면 불법이므로 주의해야 합니다.
재계약 절차, 이렇게 하면 끝!
월세 재계약 절차는 생각보다 간단합니다.
- 재계약 의사 통보: 계약 만료 6개월~2개월 전, 집주인에게 문자나 통화로 재계약 의사를 밝힙니다. 증거를 남기기 위해 문자 메시지나 내용증명을 활용하는 것이 좋습니다.
- 조건 협의: 월세 증액, 계약 기간 등 재계약 조건을 협의합니다.
- 계약서 작성: 협의된 내용을 바탕으로 새로운 계약서를 작성하거나, 기존 계약서에 재계약 내용을 특약으로 추가합니다.
- 확정일자 받기: 새로운 계약서에 변경된 보증금이 있다면, 반드시 다시 확정일자를 받아야 합니다. 확정일자를 받지 않으면 보증금을 제대로 보호받을 수 없습니다. 전입신고가 되어 있는 상태라면 동사무소나 인터넷 등기소에서 쉽게 받을 수 있습니다.
재계약 시 주의사항 및 체크리스트
재계약 시 다음 사항들을 반드시 확인하세요.
- 집주인 신분 확인: 혹시 집주인이 바뀌었다면 새로운 집주인의 신분을 정확히 확인해야 합니다.
- 근저당권 등 권리 관계 변동 확인: 재계약 시점에 해당 부동산에 새로운 근저당권이나 권리 관계에 변동이 없는지 등기부등본을 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 주요 시설물 상태 확인: 재계약 전, 에어컨, 보일러, 수전 등 주요 시설물의 상태를 꼼꼼히 점검하고 파손된 부분이 있다면 미리 수리를 요청합니다.
새로운 집주인으로 바뀌었다면?
만약 계약 기간 중 집주인이 바뀌었다면, 기존 계약 조건은 그대로 유지됩니다. 새로운 집주인은 기존 집주인의 모든 권리와 의무를 승계하게 됩니다. 따라서 새로운 집주인이 갑자기 계약 해지를 통보하거나 월세를 무리하게 올릴 수 없습니다. 그러나 앞서 설명한 것처럼, 새로운 집주인의 신분과 등기부등본의 권리 관계를 반드시 확인하고, 필요하다면 새로운 집주인과 계약서를 다시 작성하고 확정일자를 다시 받는 것이 안전합니다.
계약서 다시 작성할 때, 놓치지 말아야 할 것들
기존 계약서에 특약사항으로 재계약 내용을 추가하는 것도 가능하지만, 보증금에 변동이 있거나 계약 기간이 많이 지나 새로운 계약서를 작성하는 것이 좋습니다. 새로운 계약서를 작성할 때는 다음 내용을 꼼꼼히 확인하세요.
- 임대인, 임차인 정보: 계약 당사자의 신분증과 일치하는지 확인합니다.
- 임대차 목적물: 주소, 면적 등이 정확한지 확인합니다.
- 보증금 및 월세: 변경된 보증금과 월세, 지급 방식 등을 정확하게 기재합니다.
- 계약 기간: 재계약 기간이 정확하게 명시되어 있는지 확인합니다.
- 특약사항: 주차, 반려동물, 시설물 수리 의무 등 협의된 내용을 빠짐없이 기재합니다.
이러한 내용들을 바탕으로 꼼꼼하게 재계약 절차를 진행한다면, 복잡하게만 느껴졌던 월세 재계약도 이제 더 이상 걱정할 필요가 없습니다.